A renovação do contrato de locação deve ser feita todos os anos. A negociação da nova versão do documento é algo simples, mas que deve levar em consideração os direitos e deveres de ambas as partes do acordo.
A margem de correção do valor do aluguel geralmente é o principal ponto de divergência. É preciso acordar e esclarecer o índice de reajuste e o período de vigência do novo contrato antes de continuar com a locação.
Se você está passando por essa situação, fizemos esse texto com algumas dicas para te ajudar a compreender todo o processo de renovação do contrato de locação. Acompanhe!
Como o reajuste funciona?
A Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) determina que o valor do aluguel seja reajustado todos os anos de acordo com um indicador estipulado no contrato de locação. Na maioria dos casos, é utilizado o IGP-M, podendo seguir com o mesmo parâmetro na renovação do contrato de locação.
Por sua vez, o locador pode solicitar uma revisão do valor, com o objetivo de adequá-lo à realidade do mercado. Cabe ao locatário decidir se está disposto a assinar o contrato com o valor ajustado. Caso esse não seja o seu desejo, o contrato pode ser encerrado.
Também é papel do inquilino pesquisar se existem novas taxas que precisam ser cobradas antes de firmar o novo acordo de aluguel. Sendo assim, é necessário analisar se as despesas postas em contrato realmente são de responsabilidade do locatário. Também é importante contestar o detalhamento de qualquer valor excessivo.
Quais são os direitos e os deveres na renovação do contrato de locação?
De acordo com as cláusulas de cada contrato de aluguel, são calculadas as perdas diante da inflação e outras taxas que fazem parte do IGP-M. É preciso estar atento aos direitos e deveres do locador e do locatário nas seguintes situações:
Reajuste estipulado pelo mercado
Caso seja decidido por ambas as partes, o IGP-M pode ser excluído como parâmetro de referência. No lugar dele, é utilizado o valor praticado pelo mercado atualmente. Assim, locador e locatário devem entrar em comum acordo sobre a porcentagem de reajuste do valor do aluguel.
Preços que o locatário não pode pagar
Após estabelecida a negociação, pode acontecer o reajuste do proprietário ser maior do que as condições financeiras do locatário. Dessa forma, ele pode optar por não renovar o contrato e entregar o imóvel.
Questionamento de taxas cobradas na renovação do contrato de locação
Caso se sinta injustiçado de alguma forma, o inquilino pode questionar as taxas cobradas e o valor do reajuste.
É fundamental que ambas as partes se atentem às cláusulas do contrato para que não sejam prejudicadas em nenhuma etapa da negociação. Quanto mais os parâmetros de negociação estiverem próximos aos praticados pelo mercado, mais justa ela será.
Como funcionam as taxas e reajustes na renovação do contrato de locação?
Todo contrato de locação tem um prazo de validade. Na maioria dos casos, são 30 meses. É levado em consideração o reajuste anual dos valores referentes às perdas inflacionárias e a valorização da região.
Sendo assim, no último mês do período de 12 meses de vigência do documento, a imobiliária deve entrar em contato com o inquilino para informá-lo sobre o reajuste, fazer as negociações e avisar sobre a decisão de renovação do contrato por parte do locatário. Existem exceções para esse cenário, que devem estar estabelecidas em contrato.
Assim, o valor para reajuste de contrato deve ser calculado com base no valor do IGP-M do mês de aniversário do documento. Se ele vencer em agosto e o índice fechar em 8,5 %, essa será a porcentagem utilizada para corrigir o valor do aluguel.
Dessa forma, a fórmula é: valor do aluguel + (valor do aluguel x IGP-M).
No exemplo acima, se a pessoa pagava R$1000 de aluguel anteriormente, com o reajuste passará a ser 1000 + 85 = 1085,00.
Lembrando que outros valores e taxas que podem ser acrescentados nesse cálculo podem ser negociados, aceitos ou revogados por ambas as partes.
Como funciona a renovação automática?
A renovação do contrato de locação só será renovada automaticamente se o contrato tiver uma cláusula determinando este fim.
De acordo com a Lei do Inquilinato, a renovação do contrato pode ocorrer pelo mesmo período do acerto original. Ela terá validade por pelo menos 30 dias antes do final do acordo. Esse combinado só perderá a validade o inquilino oficializar seu desejo de devolver o imóvel.
Como manter o fiador na locação?
Não é preciso realizar nenhuma alteração em relação aos fiadores apresentados como garantia do aluguel enquanto houver vigência e renovação do contrato. Isso só precisará ser alterado caso os próprios fiadores quiserem deixar sua função.
Também não é necessário fazer ajustes nos casos de cauções. A única garantia que precisa de revisão é o seguro-fiança, pois a apólice tem um prazo limitado.
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